Pourquoi ces investissements deviennent plus risqués

Permettre aux épargnants de prêter de l’argent à des entreprises, en direct ou sous forme d’obligations : c’est ce que proposent les plates-formes de financement participatif, qui font l’objet d’un véritable engouement. Et les promoteurs immobiliers en sont, de très loin, les premiers bénéficiaires.

Le succès commercial de ces placements 2.0 tient à leur rendement annuel moyen séduisant : en 2021, il s’est établi en moyenne à 9,21 %, pour des prêts dont la durée moyenne se limite à 21,2 mois, selon le baromètre annuel du crowdfunding immobilier de Fundimmo et Hello Crowdfunding.

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L’appétence des épargnants semble faire fi du risque inhérent à de tels rendements… Des difficultés opérationnelles ou commerciales peuvent se traduire par une incapacité du promoteur à verser les dividendes aux échéances prévues. En 2021, un retard supérieur à six mois concernait ainsi 6,61 % de l’encours total des prêts (+ 0,91 point par rapport à 2020), d’après le baromètre précité.

Un taux de défaillance limité à 0,09 %

Quant à la probabilité d’une perte du capital emprunté, bien que réelle, elle ne se matérialise que rarement. Le taux de défaillance s’est limité, entre 2012 et 2021, à 0,09 %. Sur 3 647 opérations recensées sur cette période par Hello Crowdfunding, qui agrège les données des quarante principaux distributeurs, trois se sont soldées par une perte en capital, dont deux seulement partiellement.

Ces indices pourraient se dégrader concernant les projets immobiliers ayant récemment clôturé leur collecte, et plus encore pour ceux qui s’ouvriront à la souscription dans les prochains mois. L’inflation galopante frappe de plein fouet l’industrie du bâtiment, fortement touchée par la flambée du coût de l’énergie. Et rend délicat l’établissement du budget prévisionnel d’une opération immobilière.

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« Les promoteurs fixent un budget prévisionnel avec un semestre d’anticipation sur le lancement de la construction. Or, certaines entreprises abandonnent aujourd’hui le chantier si elles ne parviennent pas à négocier une révision des tarifs des devis établis six mois auparavant », constate Christophe Nowakowski, économiste de la construction et dirigeant du bureau d’études Cabinet 2H.

« Spirale inflationniste »

Une conjoncture qui accroît les risques de retard voire d’abandon de programmes en cours d’édification. « Quand nous lançons un chantier actuellement, nous sommes face à des coûts de 5 % à 10 % supérieurs à notre budget prévisionnel, confirme Norbert Fanchon, président du groupe immobilier Gambetta. Si cette spirale inflationniste perdure quelques mois, nous ne parviendrons pas à équilibrer financièrement certains projets. »

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